Interventions en séance du Conseil Municipal du 26/06/2015

5.1 – VENTE DE PARCELLES COMMUNALES SISES QUARTIER SAINT- ISIDORE A LA SOCIÉTÉ IKEA DEVELOPPEMENT EN VUE DE LA RÉALISATION D’UNE OPÉRATION MIXTE DE CONSTRUCTION

5.2 – NICE SAINT-ISIDORE – SECTEUR SUD – AVIS DU CONSEIL MUNICIPAL SUR LA RÉALISATION PAR LA METROPOLE NICE COTE D’AZUR DE TRAVAUX D’ACCOMPAGNEMENT LIÉS À LA DESSERTE  DU PROJET – AUTORISATION   DE   PRISE  DE POSSESSION

M.  CONCAS

Ce sont les délibérations 5.1 et 5.2 qui ont retenu mon attention et qui me conduisent à vous faire un certain nombre d’observations.

Il s’agit effectivement de se poser la question de savoir collectivement si nous avons convenance à accueillir IKEA à Nice. Effectivement, celui qui ne souhaite pas IKEA à Nice est celui qui détesterait monter son mobilier lui-même. Qui n’a pas eu le plaisir d’accueillir des meubles IKEA et puis on en a marre d’aller à Toulon ou à Vitrolles faire tous ces kilomètres pour pouvoir se déplacer, et puis même si on aime bien IKEA ce n’est pas très important que cette société fasse de l’optimisation fiscale avec des sièges offshore, ce n’est pas très important non plus qu’elle ait fait son deuil de la sociale démocratie à la suédoise avec les mises en examen du Parquet de Versailles concernant 14 personnes dont un certain nombre de dirigeants d’IKEA France parce que la clientèle, voire même les employés ont fait l’objet d’un flicage ; on peut effectivement passer sur tout cela parce qu’IKEA c’est bien et c’est sympathique. C’est le commentaire que ferait celui ou celle qui n’aurait pas pris connaissance du dossier et qui n’aurait non seulement pas lu la délibération mais qui n’aurait pas pris connaissance des annexes.

La première annexe qui frappe le lecteur est celle qui est relative au prix. Je rappelle que le foncier qui fait l’objet de cette vente porte sur pas loin de 40 000 m2 et vous le proposez à la vente à IKEA au prix de 21 M€. Quels sont les éléments dont vous disposez pour fixer le prix ? Vous n’en avez qu’un, c’est l’évaluation faite par France Domaine qui tient en une page, qui fixe d’ailleurs le prix de cette immense parcelle avec les droits à bâtir à hauteur de 21 390 000 € et vous retirez même 390 000 € au profit d’IKEA au motif que, ma foi, la part relevant du foncier au titre du logement social n’étant pas assez compétitive, puisqu’elle avoisinerait les 400 euros le mètre carré, il convient de réduire d’autant le prix d’acquisition.

Je n’ai rien contre les évaluations faites par France Domaine, on les pratique de manière régulière en groupe de travail spécialisé sur la vente des biens communaux, ils sont très bons effectivement pour nous dire la valeur d’un studio dans le vieux Nice ou d’un appartement avenue Mirabeau. Lorsqu’on rentre dans des éléments aussi techniques et aussi importants que ceux qui font l’objet de cette vente, il serait pertinent de solliciter des experts évaluateurs auprès de la cour d’appel au nombre d’un ou deux qui vous permettraient, par des investigations détaillées, de croiser des informations et dire à la représentation municipale le prix qui vous est proposé est celui là. Je considère à cet instant qu’il y a une difficulté majeure concernant le prix de la vente de cette parcelle.

La deuxième difficulté qui frappe le lecteur dans l’analyse de ce dossier, c’est la forme. La forme tient au fait que le plan qui nous est proposé est un plan, c’est-à-dire que l’on prend connaissance d’un schéma sur lequel l’emprise de la parcelle objet de la vente est hachurée mais à aucun moment les élus présents ne sont en capacité de visualiser le projet tel qu’il est envisagé ; on ne sait pas. On ne sait pas à quoi cela ressemble, on ne connaît pas la hauteur, la longueur, la profondeur, on ne sait pas où se trouveront implantées les 2 000 places de parking, on ne sait où est la zone commerciale : on ne sait pas grand-chose en fait.

Dans l’intervalle est intervenu le décret Pinel du 14 février 2015, décret extrêmement intéressant en matière d’urbanisme commercial, puisqu’il vous permet – et c’est une des conditions suspensives qui figure à la promesse synallagmatique de l’acte, rédigée par l’excellent Kurgansky qui est l’une des belles signatures de notaires sur la Côte – maître Kurgansky vous indique dans la promesse : condition suspensive, obtention d’un permis de construire avec donc une incidence d’urbanisme commercial. Le décret Pinel permet à la commission nationale d’aménagement commercial qui est donc l’instance au-dessus de la commission départementale d’aménagement commercial de se saisir de tout dossier dont l’incidence foncière est supérieure à 20 000 m2 avec un objectif très précis : retirer aux élus locaux la possibilité d’avoir une appréhension un peu déformée du contexte local. Je pensais qu’en opérateur avisé que vous êtes, vous auriez anticipé cette situation et saisi la CDAC et saisi la CNAC même, éventuellement vous pouvez le faire, pour purger toute difficulté et faire en sorte que ce dossier soit présenté à la représentation municipale aussi complet que possible, et puis surtout l’avantage en matière d’urbanisme commercial c’est que les études d’impact permettent de vérifier tous les impacts d’un projet, y compris celui du marché du meuble. Vous n’ignorez pas que sur ce secteur, le marché du meuble est présent et lorsque vous nous présentez l’idée selon laquelle l’arrivée d’IKEA serait génératrice de 350 emplois induits, force est de constater que le dossier ne dit pas combien elle en détruit.

Et puis, je regardais sur le site d’Eco-vallée, puisque c’est le secteur dont il s’agit, et je lisais la définition qui en était faite du critère : « Préserver et valoriser le capital écologique du territoire tout en démontrant qu’écologie et économie peuvent faire bon ménage ». On s’arrête deux secondes et on se pose la question de savoir si nous ne sommes pas dans un secteur où l’urbanisme commercial est dans une inflation galopante. Je vous rappelle que Cap 3000 multiplie sa capacité par deux ; je vous rappelle qu’en octobre 2015 sera livré un énorme centre commercial à Cagnes-sur- Mer, Riviera Polygone qui est le premier centre commercial, le plus grand de France, à ciel ouvert, composé de 70 000 m2 de surfaces commerciales et il va accueillir 10 millions de personnes par an.

Je ne trouve   pas dans le dossier l’étude d’impact permettant de nous assurer en termes de mouvements du public et de circulation comment l’on va combiner celles et ceux qui vont à IKEA, celles et ceux qui vont à l’Allianz, celles et ceux qui vont se rendre à Cap 3000. On n’a pas de plan de circulation permettant de le vérifier.

Si l’on se résume, nous n’avons pas d’éléments concernant la fixation du prix, nous n’avons pas d’éléments de comparaison pour vérifier que celui-ci est conforme à la réalité, nous n’avons pas d’éléments concernant l’étude d’impact lié au marché du meuble sur le plan local, nous n’avons pas de visualisation du projet dans sa présentation complète, et enfin nous sommes un peu aux antipodes de ce qui doit se pratiquer au titre de l’Eco-vallée : c’est la raison pour laquelle, moi qui suis plutôt un amateur d’IKEA et même si je jette la moitié des pièces qui me restent à l’issue du montage, j’ai bien envie de continuer à me déplacer à Toulon ou à Vitrolles pour laisser à ce quartier la tranquillité qu’il mérite.